Квартироорендне питання по-полтавські: головне не опинитися між молотом і наковальнею у період карантину
Люди як люди. Люблять гроші, але ж це завжди було… Людство любить гроші, з чого б ті не були зроблені, чи зі шкіри, чи з паперу, чи з бронзи або з золота. Ну, легковажні… ну, що ж… і милосердя інколи стукає в їхні серця… звичайні люди… узагалі-то, нагадують попередніх… квартирне питання тільки зіпсувало їх. Цю знамениту фразу Воланда з роману «Майстер і Маргарита» можна з легкістю екстраполювати і до сучасних полтавців, яких також зіпсувало квартирне питання. Свого часу, полишивши домівки у пошуках роботи у місті, вони так і не стали повноправними полтавцями, фактично роками залишаються безхатьками з урізаними правами, нерідко відаючи більшу половину своїх доходів за оренду хоч якогось житла. У Полтаві так історично склалося, що попит на це житло завжди більший за пропозицію. І нерідко про комфортність цього житла навіть мова не заходить. На жаль, така тенденція не суто місцева. Вона зберігається у державі ще з того часу, як у працюючих людей зникла можливість отримувати хоча б якесь соціальне житло з можливістю приватизації від свого підприємства. А ось купити власне житло чи отримати його, стоячи у квартирній черзі на покращення житлових умов навіть до початку економічної коронокризи, вдавалося одиницям щасливчиків.
Дослідники давно виділили новий український тип умовних людей-безхатьків, до яких відносять молодь до 40 років. Вони не мають і навряд чи колись зароблять на власні «квадратні метри», знають всі стратегії виживання у орендованому житлі і швидше розцінюють його як місце для ночівлі, ніж повноцінний дім. З початком карантину, в умовах вимушеного безробіття і урізанням соціальної активності, перед такими квартиронаймачами ще гостріше постало питання – де пересидіти затяжні періоди нокдаунів, де брати гроші на орендну плату та комунальні послуги? Як наслідок, чимало містян стикалися з ризиком залишитися просто на вулиці, про що й активно розповідали на своїх сторінках у соціальних мережах. Найстрашніше те, що таких полтавців навіть за найскромнішими підрахунками - кілька тисяч. Чимало родин з числа переселенців з зони військових дій, з маленькими дітьми, для яких обмежені орендовані апартаменти в затяжні періоди локдаунів стали в’язницею, з якої часто-густо нікуди тікати.
Чи можливо врегулювати ринок оренди житла в державі?
За даними дослідницького центру CEDOS, сфера оренди житла в Україні залишається ніким не контрольованою. Зі слів дослідників, якщо до початку карантину близько половини опитаних квартиронаймачів були змушені економити на продуктах харчування і речах першої необхідності щоб заплатити за найми помешкання, то після пандемії їх навіть важко підрахувати. Як немає і офіційної статистики, скільки людей у державі змушені знімати житло. Останні попередні підрахунки проводилися п’ять років тому і були вимушеними, адже в цей час відбулася анексія Криму, воєнні дії на Сході України, які запустили механізм внутрішньої міграції. До цього часу він не вщухає, а кількість біженців з охоплених війною територій продовжує рости. На той момент згідно з офіційною статистикою, житло винаймало всього 410 тис. сімей. Цифра малодостовірна і навіть смішна, адже офіційна кількість вимушених переселенців в Україні становить понад 1,5 млн осіб, майже всі з яких винаймають житло на новому місті проживання, це практично і буде зазначена кількість у 410 тис. сімей – говорить у своєму дослідженні кандидатка історичних наук Світлана Закірова. Виходить, що офіційна статистика вважає, що ніхто в Україні, окрім переселенців, не орендує житло. За неофіційними ж даними п’ятирічної давнини, кожен п’ятий українець легально орендує житло. А більша ж частина квартиронаймачів робить це напівлегально, без підписання відповідного договору. За даними колишнього Мінрегіонбуду на кінець 2019 року, в Україні ринок житла є офіційним лише на якихось 5-10 відсотків. Виходить що 90 його відсотків перебуває у тіні. Врегулювати цю проблему мав новий Закон «Про орендне житло», де закріпили правові, економічні та організаційні засади створення та використання орендного житла. Його метою було вивести орендне житло з тіні, створити прозорі взаємини між орендарем та орендодавцем, а разом з цим - сприятливі умови для інвестицій в орендне житло. А ще він мав знизити вартість оренди оселі в прийнятних рамках, дати змогу квартиронаймачеві прописатися у знятому житлі та стати повноправним членом громади, де воно розміщене. Як бачимо, підписаний у 2016 році Закон практично ніяк не вплинув на те, що ринок орендованого житла став якоюсь мірою «прозорішим». І поки не послабнуть карантинні обмеження покращень не очікується.
«Сірі» полтавські квадратні метри
Яка ж ситуація з орендою житла у нашому місті? Навіть до початку карантину знайти бюджетне житло в Полтаві було практично неможливо, адже статус студентського міста підштовхував власників «дорогоцінних» квадратних метрів до таких розцінок, що дешевше кімнату чи квартиру знайти можна було хіба що в столиці. Приміром, якщо однокімнатка у обласному центрі в залежності від району коштувала від 4-5 тисяч гривень на місяць (без врахування комунальних), то у гарному районі Запоріжжя її можна було зняти за 2,500 – з тисячі. А за чотири тисячі – на околиці Харкова. Це навіть якщо не враховувати вищий загальний рівень доходів промислових гігантів України. І відсутність у Полтаві зокрема та й в Україні пропозицій, які б максимально відповідали критеріям «ціна-якість». Другою проблемою стає пошук самого житла. Якщо ще кілька років тому приїжджі найчастіше знаходили оголошення про здачу житла у місцевій друкованій пресі, то наразі всі оголення подібного змісту перенесені на інтернет-платформи. Враховуючи численні випадки шахрайства та сумнівні договори «а-ля-оренда», самі власники обов’язки з пошуку квартирантів поклали на ріелторські контори, які за свої послуги беруть непомірну плату – половину від вартості оренди найманого житла за перший місяць. Це не суто-полтавська проблема, хоча країнах зі стабільнішою економікою такі послуги давно регулюються на рівні держави. Зокрема, в Англії вартість ріелторських послуг навіть у відомих фірм не перевищує 20 % від вартості оренди за перший місяць заселення. Звісно, завжди можна знайти житло через полтавських знайомих або присвятити чимало часу, шукаючи потрібний варіант на відповідних сервісах. І то лише при умові, що на час пошуків є у кого зупинитися, адже щодобово оплачувати готель обійдеться в середньому від 800 гривень за ніч. Найдешевшим варіантом у місті було знімання ліжко-місця у хостелі – від 200 гривень за ніч. Варто зауважити, що даний європейський досвід у нас не надто приживається і до початку карантину постійно функціонували у Полтаві всього три хостели. Якщо підходити до пошуку житла з суто юридичної точки зору, то значна кількість полтавців через обмежені фінансові можливості знімає житло без укладання договору оренди. Така сумнівна економія призводить до того, що ризикують як той хто винаймає квартиру, так і той, хто її здає. Зокрема, власник може бути покараним не лише штрафом за «нелегалів», а й втратити власне майно. «Після виходу на пенсію переїхала жити у будинок батьків у передмістя Полтави. Міську квартиру вирішила здавати в оренду, бо після моїх колишніх доходів на більш-менш престижній роботі пенсія відчувалася лише як мізерна «подачка» від держави. Квартиранти знайшлися досить швидко через знайомих. Навіть більше, знайомі усно поручилися за їхню порядність. Молода родина без дітей, тварин не утримуватимуть. Тому договору оренди не укладали. Житловий стан квартири на момент їхнього вселення також ніде не фіксували. Пройшло кілька років. Спочатку вони дійсно платили вчасно за оренду, потім через фінансові складнощі в родині попросили про відстрочку. Я дозволили їм не платити два місяці за оренду, поки все не устаткується. Нехай лише сплачують вчасно за комунальні послуги. Коли минулого року через карантин вони втратили роботу, то повідомили про свій намір виселятися. Збиралися повертатися на час карантину у село до батьків. Заплатили всі борги за попередні місяці. Коли прийшла забрати у них ключі - була шокованою. Виявилося, молоде подружжя вечорами зловживало алкоголем. Іноді вони билися. На згадку про це залишилися сліди на шпалерах. Квартиру здавали їм вмебльовано. Частину меблів, які вони рахували «зайвими», здали в комісійний магазин. Повернути їх не вдалося.» - бідкається полтавка Тамара Гнатенко. У даній ситуації жінка б мала звернутися до суду, але цього не зробила через недостатність доказів проти несумлінних квартиронаймачів. Нині її міське житло пустує і пускати ще когось на квартиру вона не збирається. Принаймні поки що. Інша сторона підпільного зйому дешевого житла – оренда кімнати в так званій «комуналці». Більше підходить як стартовий майданчик для полтавської молоді, яку не лякають «спартанські» умови, адже перед цим були аналогічні у гуртожитках міських училищ та університетів. Враховуючи спільність кухні, ванної та санвузла, головний лайфхак – уміти співживатися з сусідами, які швидко змінюються «Як правило, власники комунальних квадратних метрів не надто переймаються технічним станом такого житла, яке нерідко знаходиться в критичному стані і потребує чималих капіталовкладень – розмірковує Катерина Овсієнко. – Це не лише облізлі стіни й відсутність мінімального набору меблів, а й найнеобхіднішої техніки, тієї ж пральної машини. Постійно доводиться щось ремонтувати і не всі господарі хочуть до цього залучатися. Немає особистого простору, тонкі стіни, гучні сусіди. Тому на цьому тлі не уникнути конфліктів і різного роду непорозумінь». Ще одна співрозмовниця – Ольга, змушена була міняти житло через подарунок коханого – кота. Пара розпалася, але як виявилося, далеко не всі полтавські господарі готові брати на квартиру панянку з хатньою твариною. У Європі до квартирантів з тваринами ставляться лояльніше, - пояснила дівчина, яка тривалий час працювала у Польщі.
Виселення людини в період карантину в Європі – злочин. В Україні – норма!
Повертаючись до того ж європейського досвіду обігу вторинного зйомного житла, варто додати, що приміром у капіталістичній Німеччині, де на оселю від держави розраховувати не варто, людина може самостійно без сторонньої допомоги заробити на власне помешкання приблизно у 40 років (середньостатистичному молодому українцю без сторонньої допомоги про це не варто й мріяти). До цього німці житло орендують і намагаються мінімально прив’язуватися до одного місця проживання. І ризик бути виселеним у період пандемії там мінімальний, бо людей захищає держава. За даними, зібраними незалежним Інтернет-журналом «Хмарочос», міська влада Денверу, Сіетлу, Сан-Франциско, Сан-Антоніо та Нью
-Йорка в США заборонила примусове виселення на час спалаху вірусу, оскільки неплатоспроможні жителі, ймовірно, несподівано втратили дохід і тому не можуть дозволити собі платити оренду. Це означає, що власники нерухомості не могли подавати нові заяви про виселення, а вже наявні справи – не розглядалися. Адвокати орендарів у Вашингтоні закликали чиновників посилити захист квартирозйомників на тлі пандемії. В Італії призупиняли іпотечні платежі для пом’якшення економічного удару для домогосподарств. У Франції у період локдауну скасували плату за квартиру та комунальні послуги – рахунки за газ, електроенергію, також не нараховували квартплату. Асоціація житлових орендодавців Великої Британії, до складу якої входять члени Англії та Уельсу, заявила, що орендодавці повинні дозволити виплачувати оренду пізніше, за умови, що орендар має хорошу історію платежів. Британський банк RBS дозволив людям, які постраждали від спалаху коронавірусу, на три місяці відтермінувати іпотеку та повернення кредитів. Які рішення прийняла українська влада для захисту інтересів в період пандемії як господарів житла так і квартиронаймачів? Як завжди, у певному «виграшному» положенні залишилися власники житла. Їх тимчасового заборонили штрафувати за несвоєчасну оплату комунальних послуг та виселяти з власного житла, адже це одна з базових потреб людини. Права квартирантів на тимчасове житло, нехай навіть зйомне, в реальності виявилися понехтуваними. Проблеми цієї категорії населення нікому не цікаві. Полтавська педагогиня Анна Крилова з донькою довгий час орендувала невелику квартиру в одному зі спальних районів міста. Власники оселі давно працювали у Польщі, а Анна, знайома, їй довірили приглянути за житлом, а згодом і переселитися туди. З початком пандемії власники поверталися додому, зателефонували і повідомили, що вона має терміново з’їхати. Куди діватися з дитиною – невідомо! Батьки залишилися в іншому місті, в Полтаві хоч і віддалено, а працювати онлайн потрібно. На аргумент про складнощі у пошуку доступного житла у місті у такий час господарі не зреагували: «Карантин? І що? Студенти зараз вдома, будинків повно, квартири здавалися і будуть здаватися! Не маленька, щось знайдеш! Ми ремонт робитимемо, не сидіти ж без діла поки кордони закрили!». До слова варто додати, що багато знайомих, які знімають у місті житло, успішно домовлялися про відстрочку з оплатою квартплати, поки не повернуться до роботи. Дехто навіть настільки успішно, що місяць чи два платив лише комунальні послуги. Ще чимало виїхало у села, де можна було пересидіти неспокійні часи. І певною мірою таке рішення було правильним, адже початок другого карантинного року ознаменувався «тарифоцидом» і рівносильно вдарив як по тих, хто квартири здає, так і по тих, хто їх наймає. У кого комунальні були вписані у квартплату на момент укладення усної чи письмової угоди оренди змушені були розкошелюватися і повторно переглядати власну фінансову спроможність. Приміром Оксана Лях (ім’я змінене на її прохання), студентка одного з вузів Полтави, знімала кімнату і до початку карантину навіть ухитрялася відпрацьовувати. З початком карантину вуз зупинився, підробіток вона втратила, а господарка підняла варість оренди у зв’язку з підняттям цін на комунальні послуги. Пожити в борг їй не вдалося. Господарка залишалася непохитною «Студентам мають допомагати знімати житло батьки, і вони точно допомагають, інакше ті перебираються у гуртожиток. Попит на кімнати є, тому або доплачуй, або я візьму на квартиру іншу людину! У такі складні та незрозумілі часи я не хочу ризикувати і втрачати свої гроші!» - повідомила жінка. Дівчина була виселена за відносну «неблагонадійність», хоча до цього сплачувала всі рахунки вчасно.
Орендувати житло без реєстрації – нарватися на купу проблем
В Україні, згідно із загальнонаціональним соціологічним дослідженням, проведеним у партнерському консорціумі Центром прав людини ZMINA, аналітичним Центром CEDOS та Українським незалежним центром політичних досліджень, не за місцем реєстрації проживають майже 7 мільйонів людей. З них приблизно 1 мільйон узагалі не має реєстрації місця проживання. Це глобальна проблема потребує тонкого підходу та урегулювання - повідомляють у Центрі прав людини ZMINA. В багатьох європейських країнах договір оренди вважається законною підставою для декларації місця проживання. Для того щоб зареєструватися, не потрібно отримувати окремий дозвіл від власника житла, як це є в Латвії та Нідерландах.
Згоду власника на декларування зазначено в договорі про оренду. Тому в країнах з такою нормою немає сірого ринку оренди житла. У Литві власник не може анулювати дані задекларованого місця проживання, якщо людина там дійсно живе в межах укладеного договору. Також у тій самій Литві задекларувати місце свого проживання можна в онлайн-системі після підтвердження ідентифікації. Знімаються громадяни з реєстрації автоматично на підставі закінчення терміну дії договору оренди. Після завершення терміну дані про тимчасових мешканців видаляють із реєстрів. У Латвії таких механізмів немає, що призвело до низки проблем, зокрема до реєстрації людей без відома власника. Майже 95% опитаних українців за жодних умов не погодились би зареєструвати у своєму помешканні орендарів через низку побоювань, зокрема через уявлення, що від реєстрації виникає право власності на нерухомість. Та правники наголошують, що такі уявлення не відповідають дійсності, а самі страхи пов’язані з радянським законодавством, яке сьогодні в Україні не діє. Наразі у державі триває так звана «реформа прописки». Зі слів старшого радника з питань демократичних реформ та сталого розвитку Програми розвитку ООН в Україні Маркуса Бранда, вигода від реформи полягає в тому, що не буде жодних ризиків для права власності внаслідок такої реєстрації. Інформацію про людей, які зареєстровані в нерухомості, можна отримати від державних органів влади, що забезпечуватиме прозорість. Доступ до цієї інформації важливий у відносинах між державою та громадянином. «На мою думку, владі потрібно розпочинати зміни з упорядкування ринку орендованого житла, як це було в Нідерландах і Франції – говорить радник. - Не можна зберігати незаконні форми правових відносин під час спроби розв’язання проблеми реєстрації. Водночас потрібно зробити реформу оподаткування, ЖКГ і соціальної сфери задля врегулювання питань житлових субсидій, соціальних виплат та податків, що є суттєвими перешкодами для легалізації вагомої частки орендних правовідносин, а отже й для державної реєстрації орендарів». Наразі деякі країни запровадили систему автоматичних повідомлень власників. Це надає їм можливість отримувати інформацію, коли хтось зареєструвався в їхньому житлі.
Недостатність коштів або ж «задній хід» соціального житлового будівництва в області
У карантинний період багато людей, а особливо молодь, втрачають останню надію на покращення житлових умов. Ніде правди діти, не кожна родина в Україні після локдауну зможе дозволити собі хоча б орендувати куточок для усамітнення. Виходить, таким людям одна дорога – на заробітки, де підприємства-роботодавці хоч якесь житло надають, нехай навіть не безкоштовно. Що слід робити владі і органам місцевого самоврядування у сфері впровадження ефективної житлової політики в державі? В першу чергу - якісно реформувати житлове будівництво. Як зауважив для видання «Урядовий кур’єр» голова правління Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву Сергій Комнатний, 2020 року будівельний ринок кидало то вгору, то донизу на хвилях спричиненої COVID-19 економічної кризи. Неоднозначними були й загальні тенденції в житловому будівництві. Споживчий попит на житло в Україні скоротився через зменшення економічних можливостей українців. Відповідно обсяги збудованих і реалізованих квартир були різними: першу половину року відбувалося падіння, яке із середини року після скасування карантину і пожвавлення економічної активності змінилося зростанням. У цих складних обставинах українцям не завадить мати змогу, так би мовити, опертися на державну підтримку у придбанні власного житла. Крім виразного соціального ефекту, це справило б потужний економічний вплив на будівельну й інші суміжні галузі, перетворило б кожну вкладену в економіку гривню на шість, а то й сім — десять. Інфраструктура — це, поза сумнівом, важливо й на часі, але жити споживачам цієї інфраструктури десь треба, щоб не виникали думки про еміграцію і країна не втрачала демографічний потенціал. Тож як бачимо, проблема є, люди, які потребують житла чи поліпшення житлових умов також є. Черги на власні квартири від держави у всіх містах колосальні. А ось коштів на державні житлові програми ( чи б пак на реалізації того ж Конституційного права на власне помешкання) у державних фінансах як кіт наплакав. На щастя, влада на місцях також намагається цьому зарадити. Поки що не надто ефективно, хоча місцевих програм і багатенько. Приміром, на кінець року що минув, в Україні працювало 120 місцевих житлових програм. Візьмемо той же полтавський вимір і оцінимо обласну програму забезпечення молоді житлом на 2018-2022 роки. На будівництво (реконструкцію) і придбання житла для молодих сімей та одиноких молодих громадян на 2021 рік передбачено аж 48 885 тисяч гривень (менше 50 мільйонів, що еквівалентно за нинішніми цінами купівлі близько 30 квартир у місті і дещо більшої їх кількості у межах області)! А на обслуговування пільгових довгострокових кредитів – 2276 тис грн. По суті це крапля в морі, адже лише за даними Полтавської міської ради, у 2018 році у місті у черзі на отримання пільгового довгострокового кредиту на будівництво (реконструкцію) і придбання житла перебувало 75 молодих сімей та одиноких молодих полтавців. Серед них - молоді люди, які мають статус учасника бойових дій, багатодітні родини. Протягом 2013 - 2017 років у Полтаві діяла «Програма забезпечення молоді житлом на 2013 – 2017 роки». За час її впровадження з міського бюджету фактично профінансовано лише 1086,5 тис. гривень (лише трохи більше десяти мільйонів), за рахунок чого надано 5 пільгових довгострокових кредитів. Розблокувати «заморожене» іпотечне кредитування в державі має програма «Доступна іпотека під 7%», стартувала яка початку березня. Багато разів на ній наголошував і Президент України Володимир Зеленський. За попередніми розрахунками Уряду близько 500 сімей зможуть нею скористатися у цьому році, адже її плановий портфель складає близько 5 мільярдів гривень. Держава компенсуватиме банкам частину відсоткової ставки, щоб позичальник за користування кредитом сплачував 7% річних. Втім критики даної програми вже знайшли «ложку дьогтю» навіть у цій «солодкій» бочці. Недоліки криються в деталях. Хоч б у тому, що перший внесок – мінімум 15 відсотків від вартості кредиту.
Приміром, якщо квартира коштує мільйон, то перший внесок – мінімум 150 тисяч гривень. Чи кожен його осилить – питання риторичне. І навіть на тому ж мільйоні людина за 20 років на відсотках переплатить 860 тисяч гривень. Одинока особа може за програмою вибрати лише однокімнатну квартиру чи малосімейку, щоб загальна площа не перевищувала 50 квадратних метрів. Додатково ж можна придбати 20 квадратів житла на кожного наступного члена родини. Позитив же програми у тому, що щомісячний платіж складатиме не набагато більше вартості оренди житла – близько 8 тисяч гривень. Головний ризик даної пільгової позики – чи вистачить грошей на весь термін кредиту? Якщо держава якимось чином не зможе виконувати взяті на себе зобов’язання. Адже як відомо, державний бюджет формується лише на рік уперед. А потім можна знову опинитися на вулиці і шукати де зняти «безцінні квадратні метри» бо український клімат суворий, жити в коробці з-під побутової техніки, як це приміром часто вдається американським безхатькам, у нас не вийде.
